Um die richtige Gebäudeversicherungssumme zu berechnen muss man erst einmal wissen, welche Möglichkeiten der Summenermittlung es überhaupt gibt. Wird der Wert einer Immobilie nicht korrekt ermittelt und die Versicherungssumme falsch angegeben, kommt es zu einer Unterversicherung. Im Schadensfall kann dies zu schmerzhaften Einbußen finanzieller Art führen. Ein Immobilienversicherung Experte hilft Ihnen gerne weiter.
Versicherungssumme und Versicherungswert sind im optimalsten Fall zum einen korrekt ermittelt und zum anderen auch identisch. Ist dies nicht der Fall kommt es zu einer Über- oder Unterversicherung. Im einen Fall bezahlen Sie zu viel Prämie (Überversicherung) und im anderen Fall wird der Versicherer im Schadensfall die Leistung kürzen (Unterversicherung (§75 VVG).
Der Versicherungswert ist also der tatsächliche Wert der Immobilie. Die Versicherungssumme ist der Wert, den man in der Gebäudeversicherung angegeben hat.
Versicherungssumme Gebäudeversicherung berechnen – Welche Arten der Wertermittlung gibt es?
Den Wert eines Gebäudes kann man auf unterschiedliche Arten festlegen. Die meisten Gebäude werden in der Gebäudeversicherung nach Versicherungswert wohl nach Neuwert versichert. Es kann aber auch gute Gründe dafür geben ein Gebäude in der Gebäudeversicherung mit einem anderen, geringeren Versicherungswert abzusichern. Im Rahmen der Wohngebäudeversicherung kann der Versicherungswert einer Immobilie wie folgt vereinbart werden:
- Gleitender Neuwert
- Fester Neuwert
- Zeitwert
- Gemeiner Wert
Für Sie wichtig zu wissen ist, was im Schadensfall tatsächlich als Leistung erbracht wird. Hier liegt der entscheidende Unterschied innerhalb der genannten Möglichkeiten.
Als Neuwert in der Gebäudeversicherung bezeichnet man den ortsüblichen Neubauwert incl. Architektengebühren, Konstruktions- und Planungskosten. Unterschieden wird der gleitende Neuwert und der feste Neuwert.
Der Zeitwert in der Gebäudeversicherung ist der ortsübliche Neubauwert abzüglich Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Da Wohngebäude aber ohne Rücksicht auf den Zeitwert nach der gleitenden Neuwert Methode oder der festen Neuwert Methode versichert werden können, spielt der Zeitwert in der Wohngebäudeversicherung praktisch keine Rolle.
Der gemeine Wert ist der erzielbare Verkaufspreis. Er wird häufig angesetzt, wenn Gebäude zum Abbruch bestimmt sind oder ein Gebäude seinem Zweck nicht mehr dient und damit dauerhaft entwertet ist. Im Rahmen der Wohngebäudeversicherung kommt die Versicherung zum gemeinen Wert sehr, sehr selten vor.
Der gleitende Neuwert!
Basis der gleitenden Neuwertversicherung ist der Versicherungswert 1914. Umgangssprachlich als Wert 1914 bezeichnet, wird dort die Versicherungssumme als 1914er Wert festgelegt. Bei diesem handelt es sich um den ortsüblichen Neubauwert des Gebäudes unter Berücksichtigung von:
- Größe
- Ausstattung
- Ausbau
- Architektengebühren
- Konstruktionskosten
- Planungskosten
Preisbasis ist das Jahr 1914, weil es sich dort um das letzte Jahr handelt, in dem das Baupreisniveau stabil war. In allen anderen Jahren herrschte keine Baupreisstabilität. Um zu vermeiden, dass die Versicherungsnehmer aufgrund der stetig steigenden Preise unterversichert sind, passten die Versicherer die Beiträge aber auch die Entschädigungsleistung der Baupreisentwicklung an. Die Versicherungssumme blieb dabei aber immer gleich und wurde nicht erhöht. Noch heute berechnen die Versicherer die Versicherungssumme der Gebäudeversicherungen nach auf Grundlage des 1914er Werts.
Die Vorteile der gleitenden Neuwertversicherung:
- automatische Anpassung des Versicherungsschutzes an die Entwicklung der Baukosten zur Vermeidung von Unterversicherung
- keine Begrenzung der Entschädigungsleistung für Schadenminderungskosten und Mietausfall (§13 Nr. VGB greift hier nicht)
- keine Begrenzung der Entschädigungsleistung auf die Versicherungssumme, weil es keine heutige Versicherungssumme gibt (ortsüblichen Wiederherstellungskosten des Gebäudes) und damit …
- Unbegrenzte Haftung des Versicherers bei korrekt ermitteltem Wert 1914
Der Hauptvorteil beim gleitenden Neuwert: Wurde die Versicherungssumme „Wert 1914“ korrekt ermittelt, haftet der Versicherer in unbegrenzter Höhe (Beispiel). Die Einschränkungen des §13 Nr. 8 der VGB kommen hier nicht zum tragen, weil dieser sich auf eine heutige Versicherungssumme beruft. Es gibt hier aber keine heutige Versicherungssumme, sondern lediglich einen Wert 1914. Es ist nicht erlaubt, diesen Wert mit dem Baupreisindex zur Summenmaximierung hoch zu rechnen, um die Leistung hier einzuschränken. Hier finden Sie ein Beispiel dazu.
Ermittlung der Versicherungssumme „Wert 1914“:
- Wertgutachten eines Bausachverständigen
- Umrechnung des Wertes der Immobilie mittels Baupreisindex
- Wertermittlung nach Größe, Ausbau und Ausstattung des Gebäudes anhand unseres Fragebogens oder in unserem Wohngebäudeversicherung Vergleich online.
Die gleitende Neuwertversicherung ist, wenn Sie die Versicherungssumme Gebäudeversicherung berechnen, für private Wohngebäude in aller Regel der festen Neuwertversicherung vorzuziehen. Allerdings gilt auch hier zu beachten, dass bei baulichen Veränderungen die Versicherungssumme angepasst wird, weil es dadurch zu Wertsteigerungen kommt, die im Versicherungsschutz berücksichtigt werden müssen.
Unterschied feste Neuwertversicherung zur gleitenden Neuwertversicherung?
Während die gleitende Neuwertversicherung darauf achtet, dass im Laufe der Jahre keine Unterversicherung zustande kommt (durch Anpassung an den Baupreisindex) wird bei der festen Neuwertversicherung eine feste Versicherungssumme vereinbart.
Als Neuwert wird der Betrag bezeichnet, der aufzubringen ist, um Sachen gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand herzustellen.
Fester Neuwert oder gleitender Neuwert?
Vereinbart man die feste Neuwertversicherung anstatt der gleitenden Neuwertversicherung, muss man stets beachten, dass die vereinbarte Versicherungssumme möglicherweise im Falle eines Totalschadens nicht mehr ausreicht, weil hier keine automatische Summenanpassung stattfindet. Möchte man dies vermeiden muss man selbst regelmäßig die Versicherungssumme anpassen.
Verschärft werden die Nachteile der festen Neuwertversicherung zusätzlich noch durch §13 Nr. 8 der VGB. Kommt dieser bei der gleitenden Neuwertversicherung nicht zum Tragen, grenzt er im Rahmen der festen Neuwertversicherung die Leistung zusätzlich ein.
Beispiel:
„Gesamtentschädigung, Kosten auf Weisung des Versicherers
In der Neu- und Zeitwertversicherung ist die Gesamtentschädigung für versicherte Sachen (…), versicherte Kosten (…) und versicherten Mietausfalls bzw. Mietwerts (…) je Versicherungsfall auf die Versicherungssumme begrenzt. Schadenabwendungs- und Schadenminderungskosten, die auf Weisung des Versicherers entstanden sind, werden unbegrenzt ersetzt.„
Das bedeutet, dass in Summe maximal die Versicherungssumme geleistet wird, auch wenn tatsächlich der Schaden höher wäre.
Wir empfehlen unseren Mandanten die feste Neuwertversicherung nur in ganz seltenen Fällen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein Tarif sehr leistungsstark ist und anstatt eine festen Versicherungssumme eine Summenmaximierung vorsieht, die dann aber weit genug über dem Wert der Immobilie liegen muss.
Beispiel:
- Wert der Immobilie: 450.000 EUR
- Versicherungssumme: lt. Tarif nicht vorhanden
- Maximierung der Leistung im Schadensfall: 1,5 Mio. EUR